Договор купли-продажи (ДКП) недвижимости — важный документ, который регулирует отношения между продавцом и покупателем. Однако в некоторых его пунктах есть спорные моменты, которые могут привести к конфликтам или недопониманию. Давайте разберем основные проблемы.
Подтверждение оплаты
Полный расчет за объекты недвижимости подтверждается:
- Письмом от продавца.
- Выпиской с расчетного счета продавца.
- Документами банка получателя (письмо банка).
Рекомендация:
Дополнить варианты подтверждения оплаты платежным поручением с отметкой банка плательщика об исполнении. Это упростит процесс и снизит риски для обеих сторон.
Расторжение договора через суд
Продавец может требовать расторжения договора и возмещения убытков, если:
- Денежные средства не поступили в течение 5 рабочих дней после регистрации права собственности покупателя.
Проблема:
Этот срок слишком рискованный. Задержки могут возникнуть по вине банка-посредника или из-за изменений в репутации продавца (например, попадание в “черный список” межбанковского обмена).
Штрафы за нарушение сроков принятия недвижимости
Если покупатель нарушает сроки принятия объекта недвижимости, продавец вправе требовать неустойку:
- 0,1% от цены объекта за каждый день просрочки.
Проблема:
- Требование нуждается в уточнении.
- Бремя содержания и риски повреждения объекта переходят на покупателя с момента регистрации права, а не с фактической передачи.
Предоставление копии кредитного договора
Покупатель обязан передать продавцу копию кредитного договора, заверенную кредитором.
Проблема:
- Неясно, зачем это требование. Оно не направлено на защиту интересов продавца.
Регистрация ипотеки в силу закона
Покупатель обязан предоставить заявление на регистрацию ипотеки в силу закона при подаче документов на регистрацию права собственности.
Проблема:
- Кредитор не является стороной договора.
- Это требование не защищает интересы продавца.
Договор с управляющей компанией
Покупатель обязан в день заключения договора:
- Заключить договор с управляющей компанией коттеджного поселка.
- Подписать правила проживания.
Проблема:
- Покупатель может полноценно заключать такие соглашения только после регистрации права собственности. До этого момента возможны только предварительные договоренности.
Состояние объекта недвижимости
Покупатель подтверждает, что осмотрел объект и удовлетворен его состоянием.
Проблема:
- Нет фиксации фактического состояния объекта на момент подписания договора. Это важно для понимания изменений до момента регистрации права и фактической передачи.
Итог:
ДКП требует доработки в части:
- Подтверждения оплаты.
- Сроков и условий расторжения договора.
- Перехода рисков и обязанностей.
- Фиксации состояния объекта.
Эти изменения помогут избежать спорных ситуаций и защитить интересы обеих сторон.
