«А зачем вообще смотреть дела у мировых судей? Там же мелочь до 50 тысяч. На сделку это не влияет».
Логика красивая.
Квартира стоит 15 миллионов — значит, всё, что дешевле 50 тысяч, видимо, автоматически перестаёт существовать при подписании ДКП.
Но есть несколько юридических мелочей.
Начнём с самой «мелкой».
У мирового судьи можно обнаружить развод продавца.
А теперь представим:
квартира приобретена в браке;
потом супруги развелись;
потом один из них продаёт квартиру вам.
Сам факт развода ещё не означает проблему. Но он заставляет совершенно иначе смотреть на период приобретения недвижимости, режим собственности, раздел имущества и права бывшего супруга.
Иногда запись о деле, в котором вообще нет цены иска, для покупателя недвижимости важнее судебного процесса на несколько миллионов.
Вторая «мелочь» — долги.
Почему-то распространено мнение, что мировые судьи занимаются исключительно спорами из серии «сосед не вернул 17 500 рублей за холодильник».
На самом деле мировой судья в том числе выдаёт судебные приказы на суммы до 500 000 рублей. Причём судебный приказ — это одновременно исполнительный документ. То есть это уже не жалоба кредитора на тяжёлую жизнь, а документ, который может пойти на исполнение. Ст. 23 и 121 ГПК РФ.
Теперь допустим, мы видим у продавца:
— один судебный приказ по кредиту;
— второй по займу;
— третий по коммунальным платежам;
— четвёртый по ещё одному кредитору.
Каждый отдельно можно назвать «мелочью».
А вместе это уже называется информация.
И возникает вполне профессиональный вопрос: перед нами человек, забывший один раз заплатить за телефон, или продавец с нарастающей долговой нагрузкой, который сейчас избавляется от дорогостоящего актива?
Это не означает автоматически ни банкротства, ни мошенничества, ни недействительности будущей сделки.
Но не увидеть эту картину до покупки квартиры — довольно оригинальный способ заниматься юридической безопасностью.
Есть ещё одна особенно приятная «мелочь».
Долги по капитальному ремонту.
Если мы обнаруживаем судебное дело о взыскании взносов за капремонт, нас интересует уже не нравственный облик продавца.
Нас интересует квартира.
Потому что обязанность предыдущего собственника по неоплаченным взносам на капитальный ремонт по общему правилу переходит к новому собственнику вместе с помещением. Ст. 158 ЖК РФ.
То есть можно купить квартиру, а в качестве небольшого подарка получить ещё и чужой долг.
Юридический кешбэк, только наоборот.
Поэтому мы анализируем мировые суды не ради коллекционирования чужих судебных приключений.
Нас интересуют конкретные вещи:
– семейная история, способная влиять на права на недвижимость;
– просуженные обязательства, способные перейти в исполнительное производство;
– совокупность долгов, которая может указывать на необходимость оценки финансового и банкротного риска;
– обязательства, связанные непосредственно с продаваемым объектом;
и другие обстоятельства, которые могут изменить конструкцию или условия безопасной сделки.
При этом мы совершенно не считаем каждое дело мирового судьи страшным риском.
Один старый спор на 12 000 рублей сам по себе может не значить ровным счётом ничего.
Профессиональная проверка вообще отличается от страшилки именно этим:
мы не считаем количество найденных фактов. Мы понимаем их значение.
Поэтому вопрос не в том,
«на какую сумму судился продавец?»
Правильный вопрос:
«Что сведения об этом деле меняют в нашей оценке безопасности сделки?»
Вот ради ответа на него мы мировые суды и проверяем.
Будьте уверены!
безопасно.орг
Авторизация