Ответственный квартиросъёмщик: юридическая проверка квартиры перед покупкой

Обращается агент:

1. В июле 2024 года квартира была приватизирована на трёх собственников: мать (Нина), сын (Роман) и дочь (Лана).
2. Согласно договору социального найма 2005 года, в числе зарегистрированных числились шесть человек: Нина, её бывший супруг Борис, дети Роман и Лана, муж Ланы Аслан и её сын Семён.
3. В мае 2024 года, перед приватизацией, малолетний сын Ланы (Андрей, 2017 г.р.) был выписан из квартиры и зарегистрирован с отцом (вторым мужем Ланы).
4. В 2024 году перед приватизацией Нина подала заявление об исключении из договора социального найма:
   • Бориса (разведены, снялся с регистрационного учёта);
   • Аслана (умер);
   • Семёна (самостоятельно выписался).

В результате приватизация была оформлена на трёх человек, квартира выставлена на продажу, все бывшие жильцы выписаны. Сделка проводится по полной стоимости с уплатой налогов.

ВОПРОСЫ:

• Законно ли исключение Бориса и Семёна из договора соцнайма? Могут ли они оспорить приватизацию?
• Является ли законным выписка малолетнего Андрея за 1,5 месяца до приватизации?

ЮРИДИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ:

История владения:

• 2005-07-18: заключен договор соцнайма на шесть человек, включая внука Семёна.
• 2024-04-24: по выписке из домовой книги, зарегистрированы пять человек, включая несовершеннолетнего Андрея.
• 2024-06-08: подано заявление об исключении Бориса, Семёна и Аслана из соцнайма «в связи с изменением состава семьи».
• 2024-07-24: оформлен договор передачи квартиры Нине, Роману и Лане.

НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ: Согласно статье 70 ЖК РФ, при вселении новых членов семьи договор соцнайма должен быть изменён. При этом несоблюдение этой нормы не лишает человека права пользования квартирой (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).

ВАЖНЫЕ ВЫВОДЫ:

• Исключение малолетнего Андрея из договора соцнайма перед приватизацией является нарушением закона и может трактоваться как ущемление его прав.
• Вопрос в том, станет ли этот факт инструментом давления со стороны родственников, надзорных органов или самим Андреем после достижения совершеннолетия.
• Суд может рассмотреть данное нарушение как формальное, поскольку оно сохраняет за Андреем право на участие в приватизации другого объекта в будущем.

Как проверить собственника квартиры перед покупкой? При совершении сделки важно:

• Проверить собственника квартиры онлайн через Росреестр;
• Получить выписку из ЕГРН по кадастровому номеру;
• Проверить историю перехода прав собственности;
• Запросить архивную выписку из домовой книги;
• Проверить квартиру на обременения и аресты.

Перед покупкой недвижимости настоятельно рекомендуется юридическое сопровождение сделки, чтобы избежать рисков и возможных судебных разбирательств.