📌 Мы продолжаем нашу серию материалов, основанных на интересных и очень важных выступлениях спикеров последнего Жилищного конгресса в Сочи.
🎥 Если вы ещё не видели, обязательно посмотрите выступление Пашукова Артемия, адвоката из Сочи, который подробно разбирал главные риски при покупке строящегося и готового жилья. Эти знания критически важны для каждого покупателя!
БЕЗОПАСНОСДЕЛКА. Право под напряжением: когда документы скрывают риски
Представьте себе ситуацию, которая встречается чаще, чем кажется. Вы находите идеальный дом своей мечты. Красивый участок, удобное расположение. Но что скрывается за фасадом и на первый взгляд “чистыми” документами?
Сегодня мы разберем конкретный кейс, который ярко иллюстрирует важность глубокой проверки недвижимости, даже если на первый взгляд все кажется в порядке. Эта история — пример того, как обычная сделка может превратиться в юридический квест, если не проявить должную осмотрительность.
🪜 Участок под высоковольтной ЛЭП: невидимая угроза
Наш пример начинается с участка земли, который находится прямо под линиями электропередач (ЛЭП). Право на этот участок было оформлено достаточно давно. И вот на этом участке стоит дом. Но на момент первой проверки, когда риелторы и юристы начали изучать документы, права собственности на этот дом в официальных реестрах ещё не было. Кроме того, выяснилось, что территориальная зона, в которой расположен участок, в принципе не предназначена для капитального строительства жилых домов для личного пользования. Это значит, что по всем правилам такой дом там стоять не должен.
Однако вскоре после проведения первой проверки продавец присылает свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости), где уже значится зарегистрированное право собственности на дом. 📄 Как такое возможно?
❔ Законно ли зарегистрирован дом?
Эта ситуация вызывает множество вопросов. Действительно ли дом зарегистрирован законно, если изначально его постройка в этом месте была под вопросом? Многие юристы шутят: «Суровость наших законов компенсируется необязательностью их исполнения». И в этой шутке есть доля правды, особенно когда речь идёт о бюрократических процессах и нюансах регистрации.
По всем действующим нормам и правилам, возведение капитальных строений, таких как жилой дом, на участке под ЛЭП или в зоне, не предназначенной для такого строительства, требует специального разрешения. Без этого разрешения строить нельзя. А значит, регистрация права собственности на такой объект возможна только «по стечению обстоятельств» или благодаря определённым лазейкам.
Как могло произойти “чудо” регистрации?
У такой внезапной регистрации права на дом, который не должен был там быть, может быть несколько причин:
- 1️⃣ Получено нужное согласование: Возможно, продавец каким-то образом смог получить все необходимые разрешения и согласования от соответствующих инстанций (например, энергетических компаний, местных властей) уже после того, как дом был построен или после того, как началась его продажа. Это наименее рискованный вариант, но требует подтверждения всех разрешительных документов.
- 2️⃣ «Уговорили» регистраторов: Не исключено, что регистрацию удалось провести, опираясь на прецеденты с соседними участками или за счёт определенных договорённостей, которые не всегда соответствуют букве закона. Это самый рискованный сценарий для покупателя.
- 3️⃣ «Автоматическая» регистрация: Дом был поставлен на кадастровый учёт ещё 24 октября 2016 года. В некоторых случаях регистраторы Росреестра могут «на автомате» пропускать регистрацию права собственности на уже учтённый объект, оставляя ответственность за корректность данных на совести кадастрового инженера, который изначально оформлял документы.
Каждый из этих вариантов несёт свои риски для будущего собственника. Поэтому важно не просто видеть выписку из ЕГРН, но и понимать всю предысторию объекта.
Что говорит закон о данных ЕГРН?
Формально, закон действительно обязывает нас полагаться на данные Единого государственного реестра недвижимости. Выписка из ЕГРН является «единственным доказательством» существования зарегистрированного права, и оспорить её можно только в судебном порядке. Это закреплено в части 5 статьи 1 Федерального закона “О государственной регистрации недвижимости”.
Для добросовестного покупателя это означает, что если вы видите запись о праве собственности в ЕГРН, вы имеете право ей доверять. Однако это не снимает с вас рисков того, что заинтересованные лица (например, надзорные органы, соседи или энергетические компании) могут попытаться оспорить эту регистрацию в суде. И тогда вам, как новому собственнику, придётся доказывать законность постройки.
🔐 Срок исковой давности: фактор времени
Есть ещё один важный аргумент, который может успокоить покупателя в такой спорной ситуации – это срок исковой давности. Кадастровый учёт объекта недвижимости, то есть официальное внесение информации о его существовании в государственный кадастр, публичен.
В нашем случае, дом был поставлен на кадастровый учёт в конце 2016 года. С этого момента считается, что всем заинтересованным лицам стало известно о наличии здания на участке. Законодательство устанавливает определённые сроки, в течение которых можно подать иск в суд для оспаривания законности постройки или регистрации права.
Если с 2016 года никто не пытался оспорить ни само существование дома, ни его правовой статус, то это даёт Росреестру дополнительное основание для регистрации права собственности. Срок исковой давности по таким делам обычно составляет три года. Если этот срок прошёл, а попыток оспорить не было, то шансы на успешное оспаривание в будущем значительно снижаются. При грамотной юридической защите собственности, признать постройку незаконной практически нет шансов.
⁉️ Итог: спорно, но…
Итак, ситуация с домом под ЛЭП, который был зарегистрирован вопреки первоначальным ограничениям, безусловно, спорная. Есть вероятность, что найдется кто-то, кто захочет подать в суд, но это маловероятно, учитывая прошедшее время и отсутствие прецедентов.
При этом, как бы ни выглядела правовая картина, мы живем в России, где юридические тонкости и человеческий фактор могут играть свою роль. Поэтому, даже если все документы кажутся в полном порядке, всегда необходима глубокая и профессиональная проверка.
⚠️ ВАЖНО! Напоминаем, что спикеры Жилконгресса, чьи материалы мы публикуем, не являются сотрудниками компании БЕЗОПАСНОСДЕЛКА. Они делятся своим профессиональным опытом и взглядами на вопросы безопасности сделок с недвижимостью. Всегда важно взвешивать варианты решения конкретных задач с учётом профессионального анализа всей ситуации. Доверяйте свою сделку только проверенным специалистам!
Будьте уверены!
Безопасно.орг
Авторизация