Как проверить квартиру и продавца: пошаговая инструкция

Проверка квартиры

Основания прав

Убедитесь в законности прав собственности продавца и отсутствии ошибок в документах.

• Запросите у продавца все документы на квартиру:
  • Договор купли-продажи (включая ипотечный, если был).
  • Документы, подтверждающие оплату покупки.
  • Акт приёма-передачи.
  • Свидетельство о праве собственности.
  • Выписку из ЕГРН, полученную при первичной регистрации.
  • Свидетельство о наследстве (если применимо).
• Сравните данные из документов с публичной информацией на сайте Росреестра.

Ограничения

Проверьте, нет ли на квартире обременений, таких как ипотека, аренда или арест.

• Ипотека, аренда и арест можно проверить через открытые данные Росреестра.
• Права пользования (например, проживание) можно узнать из актуальной выписки из домовой книги или ЕЖД (Единого жилищного документа).

Блокировки

Убедитесь, что на квартиру не наложены ведомственные ограничения или запреты.

• Ведомственные пометки (например, от МВД) могут быть скрыты от публичного доступа, но они могут приостановить сделку.
• Для проверки можно обратиться в соответствующие органы:
  • МВД.
  • Органы опеки.
  • Прокуратура.

Переходы прав

Изучите историю смены собственников.

• Закажите электронную выписку из ЕГРН о переходе прав (доступна с 1998 года).
• В выписке будут указаны ФИО собственников и основания прекращения прав, но не причины возникновения первого права.
• Попросите продавца предоставить копии документов от предыдущих владельцев:
  • Договоры купли-продажи.
  • Документы об оплате.
  • Акт приёма-передачи.
  • Свидетельства о праве собственности.
  • Выписки из ЕГРН.

Права пользования третьих лиц

Убедитесь, что в квартире не зарегистрированы посторонние лица.

• Проверьте актуальную выписку из домовой книги или ЕЖД.
• Лучше избегать покупки квартиры с зарегистрированными лицами.
• Архивная выписка из домовой книги покажет историю регистраций и выписок.

Претензии по квартире

Проверьте, нет ли споров или происшествий, связанных с квартирой.

• Узнайте о судебных спорах, связанных с проживанием, выселением или наследством.
• Пообщайтесь с соседями, участковым или управляющей компанией, чтобы узнать о происшествиях (пожарах, авариях и т.д.).
• Убедитесь, что квартира не использовалась для массовой регистрации (например, мигрантов), чтобы избежать проблем с налоговой или миграционной службой.

Проверка продавца

Криминал

Исключите риск покупки имущества, нажитого преступным путём.

• Запросите у продавца справку из МВД об отсутствии судимостей.
• Проверьте судебные решения на сайте Судебного департамента, выбрав категорию “уголовные дела”.
• Если решение обезличено, попробуйте сопоставить его с ситуацией продавца.

Банкротство

Проверьте, не находится ли продавец в процессе банкротства.

• Запросите данные из Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ).
• Узнайте о наличии кредитов, долгов и судебных споров, которые могут привести к банкротству.

Кредиты

Убедитесь, что у продавца нет непогашенных долгов.

• Запросите выписку из кредитной истории (НБКИ, ОКБ, Эквифакс).
• Сравните формат выписки с вашими собственными кредитными отчётами.
• Уточните, в каких бюро кредитных историй (БКИ) хранятся данные продавца.

Бизнес активность

Проверьте, не связан ли продавец с компаниями, которые могут повлиять на сделку.

• Найдите информацию о его участии в компаниях через интернет-ресурсы (Спарк, Сбис, Коммерсантъ).
• Запросите бухгалтерскую отчётность по найденным компаниям.
• Проверьте, участвует ли компания в судебных спорах или находится в процессе банкротства.

Претензии

Узнайте, есть ли у продавца административные, налоговые или гражданские претензии.

• Проверьте судебные дела на сайте Судебного департамента.
• Обратите внимание на обезличенные решения и попробуйте сопоставить их с ситуацией продавца.

Группы риска

Убедитесь, что продавец не состоит на учёте в психо- или наркодиспансере.

• Запросите справки из диспансеров.
• Предложите сопроводить продавца для получения справок.
• Проверьте, действительно ли указанный диспансер обслуживает адрес продавца.

Фото в паспорте

Проверьте подлинность документов продавца.

• Сравните фотографии в паспорте, загранпаспорте и водительском удостоверении.
• Сопоставьте даты выдачи документов с их износом.
• Найдите продавца в соцсетях и сравните фото.

Семейное положение

Убедитесь, что сделка не будет оспорена бывшими супругами или наследниками.

• Запросите справку из ЗАГС о браках и детях.
• Если продавец — наследник, проверьте реестр наследственных дел через Нотариальную палату РФ.

Доверенные лица

Проверьте, действует ли представитель продавца на законных основаниях.

• Убедитесь в актуальности доверенности.
• Проверьте данные через Нотариальную палату РФ.

Следуя этим шагам, вы сможете минимизировать риски при покупке недвижимости и убедиться в порядочности продавца.