Исходные условия сделки
Квартира приобретается по договору долевого участия (ДДУ) в браке между гражданином РФ и гражданином Германии. На момент продажи объект недвижимости оформлен только на гражданина РФ, и он же получает деньги от сделки.
На первый взгляд всё выглядит юридически корректно. Однако такая сделка может содержать правовые и валютные риски, которые важно учитывать заранее.
Совместно нажитое имущество требует согласия супруга
Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое в браке, независимо от того, на кого оно оформлено, считается совместно нажитым.
Даже если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) указан один из супругов, для продажи требуется нотариальное согласие второго супруга (статья 35 СК РФ). Это правило действует и в случаях, когда второй супруг — иностранный гражданин. Поскольку речь идёт о недвижимости, находящейся в России, применяется российское право.
Почему возможны сложности с расчётами
Формально расчёты производятся в рублях и деньги получает резидент РФ. На первый взгляд, это исключает необходимость применения мер валютного контроля.
Но на практике банк может обратить внимание на «трансграничный характер» сделки. Например, если станет известно, что второй супруг — нерезидент, а расчёты производятся без использования специального валютного счёта, может возникнуть ряд вопросов со стороны банка.
Аргументы за и против использования специального счёта «С»
Почему можно обойтись без счёта «С»:
Деньги получает резидент Российской Федерации.
Сделка полностью происходит на территории РФ.
У второго супруга нет претензий на долю в имуществе.
Есть нотариальное согласие на продажу.
Почему может потребоваться счёт «С»:
Квартира фактически принадлежит обоим супругам, а значит — частично и нерезиденту.
Банк может расценить сделку как валютную.
Открытие специального счёта проще, чем спор с банком в процессе сделки.
Общий вывод
Если все документы в порядке, расчёты проходят в рамках РФ, а супруг-иностранец дал согласие — открытие счёта «С» не является обязательным. Тем не менее, если вы хотите исключить даже теоретические риски или действуете в ситуации повышенного внимания со стороны банков, использование такого счёта может быть разумной превентивной мерой.
Рекомендация: проверяйте продавца и юридическую чистоту объекта
В подобных сделках особенно важно проводить юридическую проверку не только недвижимости, но и всех участников сделки. Даже при наличии всех согласий могут возникнуть нюансы, связанные с валютным законодательством и совместной собственностью. Внимательность на этапе подготовки сделки поможет избежать сложностей при её завершении.
Авторизация