Исходная ситуация
Продаётся квартира, купленная по договору долевого участия (ДДУ) в период брака с гражданином Германии. На момент продажи она зарегистрирована на гражданина РФ. Деньги за продажу получает он же.
На первый взгляд — всё выглядит просто. Но в юридических тонкостях сделки есть нюансы, которые могут повлиять на безопасность расчётов.
Совместно нажитое имущество — значит, согласие нужно
Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, имущество, приобретённое в браке, считается совместно нажитым — даже если оно оформлено только на одного из супругов.
🔹 Поэтому требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу (ст. 35 СК РФ), независимо от его гражданства.
🔹 Даже если второй супруг — иностранец, при сделках с недвижимостью, расположенной в РФ, действует российское законодательство.
Деньги получает резидент РФ — но это не гарант
Формально средства от сделки получает гражданин РФ. Казалось бы, валютного контроля можно не бояться. Но банки могут посчитать такую сделку трансграничной.
Особенно если появятся вопросы:
Почему расчёты ведутся без использования спецсчёта «С»?
Почему супруг-иностранец никак не фигурирует в сделке?
Спецсчёт «С»: нужен или нет?
Аргументы против необходимости спецсчёта:
Деньги получает резидент РФ.
Сделка проходит на территории РФ.
Второй супруг не претендует на долю.
Есть нотариальное согласие.
Аргументы в пользу открытия спецсчёта:
Фактически доля в квартире принадлежит супругу-нерезиденту.
Банк может трактовать сделку как валютную операцию.
Открытие спецсчёта проще, чем спор с банком на этапе подписания договора.
Вывод: стоит ли перестраховаться?
Если:
супруг дал согласие,
расчёты внутри РФ,
банк не задаёт лишних вопросов,
…тогда спецсчёт «С» избыточен.
Но если вы хотите юридической чистоты и спокойствия, спецсчёт может стать разумной мерой предосторожности. Иногда проще сделать шаг навстречу требованиям банка, чем сталкиваться с проблемами в момент сделки.
Рекомендуем: всегда проверяйте продавца недвижимости
Независимо от формальной стороны вопроса, проверка продавца и всей истории объекта — ключевой этап безопасной сделки. Особенно если в сделке участвуют иностранные граждане и возможен валютный контроль.
Авторизация